Mag. Zuzana Zavodsky, MSc
FAQs
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Häufige Fragen und Antworten
Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft?
Der Verkehrswert (Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG) ist jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage der Immobilie erzielbar wäre.
Er entspricht nicht zwingend dem Kaufpreis.
Welche Bewertungsverfahren werden angewendet?
Abhängig von Objektart und Bewertungsanlass kommen folgende Verfahren zur Anwendung:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Residualwertmethode
- DCF-Methode
Die Auswahl erfolgt unter Berücksichtigung der Marktsituation und der objektspezifischen Gegebenheiten.
Welche Unterlagen werden üblicherweise benötigt?
- aktueller Grundbuchsauszug
- Planunterlagen
- Nutzflächenaufstellungen
- Mietverträge (bei Ertragsobjekten)
- Baubescheide oder Benützungsbewilligungen
- Betriebskostenübersicht
(bei Eigentumswohnungen)
Der konkrete Unterlagenbedarf wird im Zuge der Auftragserteilung abgestimmt.
Ist der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis bzw. Verkaufspreis?
Nein.
Der Kaufpreis kann durch individuelle Motive, Zeitdruck oder besondere Vereinbarungen beeinflusst sein.
Der Verkehrswert basiert auf einer objektiven, marktorientierten Betrachtung.
Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?
Die Dauer der Gutachtenerstellung ist vom Einzelfall abhängig. Maßgeblich sind insbesondere:
- Art und Größe der Liegenschaft
- Umfang und Verfügbarkeit der Unterlagen
- Komplexität der Bewertung
- Zugänglichkeit des Objekts
Nach Beauftragung wird ein realistischer Zeitrahmen (üblicherweise im Ausmaß von 4 - 8 Wochen) abgestimmt.
In dringenden Fällen kann ein beschleunigtes Verfahren (Expressgutachten) vereinbart werden. Dieses ist aufgrund des erhöhten Zeit- und Organisationsaufwands mit höheren Kosten verbunden.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen vom Bewertungsanlass, der Objektart, dem Umfang der Unterlagen sowie der Komplexität der Liegenschaft ab.
Das Honorar wird im Vorfeld transparent vereinbart, beispielsweise als Pauschalpreis oder auf Basis eines individuell abgestimmten Leistungsumfangs.
Bei gerichtlichen Bestellungen richtet sich die Entlohnung nach den Bestimmungen des Gebührenanspruchsgesetzes (GebAG).
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Grundsätzlich kann eine Immobilienbewertung von fachlich qualifizierten Personen durchgeführt werden, die über entsprechende Kenntnisse im Bereich der Liegenschaftsbewertung verfügen.
Für gerichtliche Verfahren werden Gutachten in der Regel von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt. Diese sind in die Sachverständigenliste eingetragen und unterliegen besonderen gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich Unabhängigkeit, Fachkunde und Objektivität.
In welchem geographischen Gebiet werden Gutachten erstellt?
Als allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige bin ich für Bewertungen in ganz Österreich eingetragen.
Der Tätigkeitsschwerpunkt liegt in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Bedeutung von Immobilienbewertung
Die Bewertung von Liegenschaften ist nicht ausschließlich auf Gerichtsverfahren beschränkt.
Auch im privaten und wirtschaftlichen Bereich kann eine objektive Verkehrswertermittlung eine fundierte Entscheidungsgrundlage darstellen.
Bewertung im gerichtlichen Kontext
In Verlassenschafts-, Scheidungs- oder Exekutionsverfahren dient das Gutachten der neutralen Feststellung des Verkehrswertes.
Die sachverständige Bewertung trägt zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit im Verfahren bei.
Bewertung im privaten Bereich
Auch außerhalb gerichtlicher Verfahren kann eine Immobilienbewertung sinnvoll sein, etwa bei:
- geplanten Verkäufen
- Vermögensaufteilungen
- internen Vermögensübersichten
- Schenkungen oder Übergaben
Eine objektive Wertermittlung schafft Klarheit über die marktgerechte Einordnung einer Liegenschaft.
Fazit
Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Transparenz und Entscheidungsgrundlagen – sowohl im gerichtlichen als auch im wirtschaftlichen Kontext.
Die Unabhängigkeit der sachverständigen Tätigkeit steht dabei im Mittelpunkt.
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